Esto es información general (no asesoría legal/tributaria). En operaciones reales, el notario y tu contador validan el cálculo final.
1) Mapa rápido: ¿quién paga qué?
En una compraventa típica, se mueven 3 bolsillos:
A) Impuesto de Transferencia (ITBR / “alcabala”)
- Lo paga el comprador (la ley lo define como sujeto obligado: “quien adquiere”).
- Se paga por la transferencia del inmueble (compraventa, donación, permuta, dación en pago, etc.).
- Sin ITBR pagado, el CNR no inscribe: el registrador exige el recibo para inscribir.
B) ISR por ganancia de capital (si vendés con ganancia)
- Lo paga el vendedor, cuando hay ganancia neta de capital.
- Hay exención en un caso clave: primera casa de habitación bajo condiciones.
C) Costos de trámite/registro
- CNR (aranceles/derechos de registro) + honorarios notariales + certificaciones/solvencias, etc.
- El arancel registral tiene mínimo US$8.86 y máximo US$5,400 (según la ley de tarifas).
- El CNR tiene herramienta oficial para cálculo de aranceles.
2) ITBR (Impuesto a la Transferencia de Bienes Raíces)
¿Cuánto es?
La tarifa está en la ley así:
- Hasta ¢250,000.00: exento
- De ¢250,000.01 en adelante: 3%
En la práctica, cuando se trabaja en dólares, ese umbral se suele convertir a USD (por eso ves mucho el número equivalente circulando). El criterio legal está en colones.
Plazos (importante en la vida real)
- La declaración se presenta dentro de 60 días desde la escritura / adjudicación.
- El impuesto autoliquidado se paga dentro de 60 días desde la enajenación.
Punto fino que te protege
El ITBR se calcula sobre el valor del inmueble, y la ley trae reglas para evitar declarar valores “de fantasía” (presunción de valor real/comercial).
3) ISR por ganancia de capital (lo que te puede pegar como vendedor)
¿Qué se considera “ganancia de capital” en inmuebles?
La ley lo define y te da la fórmula:
Ganancia/Pérdida = Valor de la transacción − (costo básico + mejoras + gastos necesarios para vender)
- Mejoras: refacciones, ampliaciones, inversiones que prolongan vida útil o elevan valor (siempre que no las hayas usado ya como gasto deducible en otro lado).
¿Cuánto se paga?
- Regla general: 10% sobre la ganancia neta de capital.
- Excepción crítica: si vendés dentro de los 12 meses siguientes a la adquisición, la ganancia se suma a la renta ordinaria y se calcula como renta ordinaria.
4) Si es tu primera casa de habitación, ¿estás exento?
Sí, pero solo del ISR por ganancia (no del ITBR).
La Ley de Impuesto sobre la Renta dice que no es renta gravable:
“el producto, ganancia, beneficio o utilidad” obtenido por persona natural en la venta de su primera casa de habitación, si el valor de transacción no supera 723 salarios mínimos y no se dedica habitualmente a la compraventa o permuta de inmuebles.
Traducción directa (sin vueltas)
Podés quedar exento del 10% de ganancia de capital si:
- Sos persona natural
- Es tu primera casa de habitación
- La venta no supera 723 salarios mínimos (se calcula con el salario mínimo vigente aplicable)
- No sos alguien que compra/vende inmuebles “como negocio” (habitualidad).
¿Qué entiende la normativa por “casa de habitación”?
El Reglamento define “casa de habitación” como la casa (o parte) de tu propiedad que habitás solo o con cónyuge, ascendientes/descendientes o hermanos; y contempla también casos de usufructo/uso/habitación cedidos gratuitamente (con el tratamiento correspondiente).
Ojo: esa definición está en el Reglamento para un numeral específico del Art. 4; pero te sirve como referencia normativa de qué es “casa de habitación”.
5) CNR: aranceles de registro (y cómo estimarlos)
Cuando vas a inscribir la compraventa, pagás derechos/aranceles conforme a la Ley relativa a las tarifas:
- El arancel se calcula por “centena o fracción de centena” del precio/valor en USD para actos como compraventas, donaciones, adjudicaciones, daciones en pago, etc.
- Y tiene tope: nunca menos de US$8.86 ni más de US$5,400 (para RPRH).
Para no “adivinar”, usá el cálculo oficial del CNR:
- Página “Cálculo de Aranceles” y formulario de cálculo.
6) Ejemplo claro
Supongamos:
- Compraste en US$60,000
- Vendés en US$95,000
- Metiste US$8,000 en mejoras comprobables
- Gastos necesarios para vender (notario/registro/otros aceptables según caso): US$2,000
Ganancia estimada = 95,000 − (60,000 + 8,000 + 2,000) = 25,000
- Si aplica 10%: ISR por ganancia ≈ US$2,500
- Si esa propiedad cumple requisitos de primera casa de habitación y no excede 723 SM: podría no pagar ese ISR.
ITBR: lo paga el comprador con la tarifa legal (exento hasta ¢250,000; 3% arriba).
7) Errores que más cuestan dinero (y pleitos)
- Declarar un precio “bajo” para pagar menos: te puede trabar el trámite y abrir riesgos por valor real/comercial.
- No guardar pruebas de mejoras: perdés deducción y sube tu ganancia neta imponible.
- No medir bien el tiempo: vender antes de 12 meses cambia el tratamiento (renta ordinaria).
- Creer que “primera casa” te quita todo: solo impacta ISR por ganancia, no el ITBR del comprador.